ДОГОВОРНЫЕ ОТНОШЕНИЯ В СФЕРЕ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ: ТЕОРЕТИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ ПРОБЛЕМЫ Рубцов В.А.

ВПО «Башкирский государственный университет»; ООО «Консалтинговая компания «Риндер»


Номер: 9-4
Год: 2015
Страницы: 45-48
Журнал: Актуальные проблемы гуманитарных и естественных наук

Ключевые слова

многоквартирный дом, энергоресурсы, цель, apartment building, energy, main object

Просмотр статьи

⛔️ (обновите страницу, если статья не отобразилась)

Аннотация к статье

Целью настоящего исследования явился анализ договорных отношений в сфере управления многоквартирным домом на предмет раскрытия сути их возникновения. Задача. поставленная перед исследованием заключались в установлении закономерной связи между феноменом управления многоквартирным домом и способом его законодательного регулирования. Возможности практического применения данного исследования автору видится в более адекватном понимании право примирителем сути регулируемых отношений.

Текст научной статьи

Актуальность данной проблемы состоит в том, что до настоящего времени в гражданском праве не разработаны теоретические основы, позволяющие регулировать договорные отношения в сфере управления многоквартирным домом (далее МКД). В контексте своего исследования мы попытаемся раскрыть сущность основных вопросов подлежащих дальнейшему осмыслению. Важно подчеркнуть, что теория получает целостный вид только в том случае, когда используемые ею понятия приобретают законченный смысл. В самом общем смысле определение содержит сведения о значении слова. При этом сведения могут быть двоякого рода: либо пояснительного значения (слово Х имеет определенное значение) ,либо указательного значения (слово Х должно имеет определенное значение). В первом случае, мы имеем дело с пояснительным или аналитическим определением, которое относится к предмету (а не знакам) и содержит утверждение, что предмет имеет определенные признаки. Во втором случае, определение называется номинальным или синтетическим, поясняет знак, имя. Если понимать определение как анализ значения слова, то есть некое суждение, а любое суждение может обладать свойством истинности и ложности. В современном законодательстве используется синтетическое определение - это выражение воли законодателя («слово Х должно иметь данное значение»), а воля не может быть ни истиной, ни ложной[3,С.86-87]. Подменять волю законодателя своим видением проблемы не входит в планы данного исследования, однако ряд понятий и категорий, имеющих отношение к исследуемой проблематике, требуют уточнения. Так, из раздела ЖК РФ регулирующей отношения в сфере управления МКД мы можем выделить следующие понятия, которые к настоящему времени не обладают необходимой научной и практической определенностью, такими понятиями являются МКД, Управляющий, Услуга управления. Сегодня в рамках ЖК РФ законодательного синтетического определения вышеуказанным терминам не придается. Именно поэтому, теоретический анализ мы начнём не с раскрытия сущности обозначенных понятий, а с идей, которые привели к данной триаде терминов. Необходимо отметить, что в историческом плане суть права заключалась в том, чтобы посредством установления неких правил поведения эффективно развивать производственные отношения. Рассматриваемый случай не является исключением. Согласно статистическим данным приведенным С.Г. Певницким и Е.А. Чефрановой в работе «Многоквартирные дома: проблемы и решения» в России на 2002 год было почти 50 миллионов кв.м. площадь жилой недвижимости в при этом соотношение МКД к индивидуальным домам как ¾ к ¼[4. с.5]. Из чего можно сделать вывод, что приведенное цифры это не что иное как рынок потребления различных энергоресурсов. В дальнейшем будем исходить из положения, что экономика России ресурсно ориентирована, то есть зависит от реализации энергоресурсов как внутри страны, так и за ее пределами. Необходимо отметить, что внутри страны присутствует два рынка реализации коммунальных энергоресурсов, которые имеют совершенно различные подходы в регулировании и соответствующие мотивы для такого регулирования. Причина такого дуализма раскрывается следующим образом: предположим у нас есть жилой индивидуальный дом с одним хозяином и МКД с десятью независимыми собственниками. Чтобы получить любой ресурс индивидуальный потребитель должен заключить договор на энергоснабжение, и в случае не оплаты ресурса его можно отключить, так же не исключена ситуация, что этот потребитель перейдёт на альтернативный вариант энергии, в связи, с чем возникает риск потери, как клиента, так и рынка сбыта. В случае же с многоквартирным домом потребитель обязан потреблять весь перечень коммунальных услуг, указанных в статье 154 ЖК РФ, которая не предполагает отказа потребителя от услуг, возможно, некоторое уменьшение объема потребления, а вот полный отказ от них невозможен. Соответственно данный рынок защищен государством от риска снижения объёмов потребления коммунальных услуг населением страны. Следующая проблема, интересующая всех финансистов - это защита инвестиций, и этот риск не до получения дохода поставщиками коммунальных услуг, решён, посредством создания института управляющих в различных формах. Задача возложенная государством на них заключается в аккумулировании средств жителей МКД и оплаты поставленных ресурсов. Суть их деятельности состоит в том, что даже если три из десяти потребителей не оплатят потребленные ими коммунальные ресурсы, остальные семь человек оплатят потребленные ресурсы за всех пользователей. Это осуществляется через включение в перечень коммунальных услуг ещё двух услуг - «содержания жилья» и «капитальный ремонт», которые должны остаться у управляющего, хотя нигде не сказано, что на эти статьи дохода предстоит сделать, но наличие этого буфера помогает защитить интересы поставщиков ресурсов, с угрозой применения к управляющему различных мер воздействия за действия, нарушающие финансовые интересы поставщиков. Другими словами за счёт этого буфера, управляющий, из других статьей дохода соблюдает интересы поставщика. В нашем законодательстве этому есть пример. Так, в Постановление Правительства РФ от 05.01.1998 N 1(ред. от 08.08.2012) «О Порядке прекращения или ограничения подачи электрической энергии и газа организациям-потребителям при неоплате поданных им (использованных ими) топливно-энергетических ресурсов» в пункте 3 говорится, что при неоплате организацией-потребителем поданных ей (использованных ею) топливно-энергетических ресурсов за один период платежа, установленный договором, энергоснабжающая или газоснабжающая организация предупреждает организацию-потребителя, что в случае неуплаты задолженности до истечения второго периода платежа может быть ограничена подача (потребление) соответствующих топливно-энергетических ресурсов. В то время как в Постановлении Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (ред. от 17.12.2014) «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (вместе с «Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов») в пункте 118 «Под неполной оплатой потребителем коммунальной услуги понимается наличие у потребителя задолженности по оплате 1 коммунальной услуги в размере, превышающей сумму 2 месячных размеров платы за коммунальную услугу, исчисленных исходя из норматива потребления коммунальной услуги независимо от наличия или отсутствия индивидуального или общего (квартирного) прибора учета и тарифа на соответствующий вид коммунального ресурса, действующей на день ограничения предоставления коммунальной услуги, при условии отсутствия заключенного потребителем-должником с исполнителем соглашения о погашении задолженности и (или) при невыполнении потребителем-должником условий такого соглашения». Из приведенных примеров становится понятна схема взаимоотношений, где поставщик вправе отключить управляющую организацию после пропуска одного платежа, в то время как у управляющей организации появится такое право только после того как ей задолжает потребитель за два таких периода. В этой связи возникает правомерный вопрос: «Где управляющая организация должна найти средства для оплаты за потреблённые, но неоплаченные ресурсы потребителем?» В результате мы получаем мета-модель состоящую из поставщиков, рынка как совокупности МКД и посредника между ними, в качестве управляющей организации, выполняющего функцию буфера между конечным потребителем и поставщиком. Таким образом, управляющий выполняет основную функцию -это организация финансовых потоков от населения в пользу поставщиков коммунальных услуг, выполнение же иных функций носит факультативный характер. Хотя в ЖК РФ этот вопрос рассмотрен несколько иначе. Здесь управляющая организация характеризуется как лицо работающее в интересах собственников помещений. В данном случае на лицо противоречие между внутренней задачей института управляющих и внешним её проявлением. Следует отметить, что оплата поставщикам за ресурсы урегулирована действующим законодательством по следующей формуле: переход права собственности на эквивалентно- возмездной основе. По этой причине анализ данных отношений не представлен в данной статье. Но что делать с отношениями, которые возникают между жителем МКД и Управляющим? Какие отношения между ними возникают и как их урегулировать? Раскрывая сущность этих актуальных вопросов, отметим, что для того, чтобы общественному отношению подвергнуться государственному регулированию ему надо стать общественно важным. В этом контексте особый интерес представляет мотив появления управляющего опосредующего отношения между потребителем и поставщиком ресурсов. В качестве критерия появления посредника будет его необходимость потребителю. При этом проявление названного критерия будет выражено по-разному в индивидуальном жилом доме и МКД. Так, в индивидуальном жилом доме функцию по заключению договора по обеспечению коммунальными услугами, может выполнить сам потребитель, значит, посредник в этом случае не нужен. В МКД данную функцию могут выполнить сами потребители, значить, посредник также не нужен. Однако, в условиях индивидуального жилого дома без заключения договора получать услуги невозможно. В то время, как в условиях МКД коммунальные услуги можно получить без заключения договора. В результате можно прийти к выводу, что система отношений управления МКД построена таким образом, что необходимость появления управляющего в данной схеме, обусловлена заказом «сверху». У населения нет потребности в управляющем, потребность в нём есть у продавцов ресурсов с обозначенной ранее целью. Если бы было на оборот, не было бы такого количества конфликтов между управляющими и «управляемыми». В условиях отсутствия реального мотива со стороны потребителя в услугах управляющего он навязывается государством, без альтернативы. Суть общественных отношений, которые сложились в аспекте управления МКД, основывается на противоречие, с одной стороны это обычная купля продажа или переход права собственности на условиях возмездности, с другой стороны, обязательное наличие посредника контролирующего исполнение обязанности со стороны потребителя. В этом мы видим принципиально новое концептуальное правило гражданских правоотношений. Так, если в классическом варианте эта формула звучит как «даю, чтобы ты дал», то в нашем случае «даю, чтобы ты обязательно отдал». Термин обязательно выглядит, как особый инструмент контроля над финансовым потоком общества практически в целом. При этом, для продавца управляющий выполняет функцию контроля над финансовым потоком, то есть нужно контролировать не массу потребителей, а одного, так проще управлять товарооборотом. В целях же обоснования присутствия управляющего в данной схеме в юридической литературе высказываются различные точки зрения о том, что управляющий, осуществляя свою деятельность должен достичь неких целей для потребителя. Так, например, А.В.Широков выделяет в качестве таких целей или обоснования присутствия управляющего для потребителя - это повышение ликвидности переданного в управление имущества и изменение его стоимости[5.c232]. В данном случае автор не раскрывает суть приведенных им целей. К сожалению, он не указывает источник таких целей. В этой связи, можно предположить, что данные цели заимствованы из немецкого жилищного законодательства. Кроме того, можно утверждать, что данные цели для российской действительности также будут искусственным нежизнеспособным образованием. А.В. Широков, объясняет сущность механизма договорных отношений в сфере управления многоквартирным домом, через достижение им предложенных целей, мы считаем возможным провести их качественный анализ. Предложенная А.В. Широковым цель как «ликви́дность» (от лат. liquidus - жидкий, перетекающий) - экономический термин, обозначающий способность активов быть быстро проданными по цене, близкой к рыночной[9]. В условиях дефицита жилой недвижимости в России данная цель будет достигаться не благодаря, а вопреки действиям управляющего. Следующая цель как «изменение стоимости» недвижимости по той же причине, будет подвержена не действиям конкретного лица, а инфляционным процессам в стране и условиям кредитования рынка недвижимости. Именно поэтому, предложенные А.В. Широковым цели вряд ли являются осуществимыми для нашего населения. По нашему мнению, брать за основу европейские правовые инструменты без привязки к экономическим реалиям нашего современного общества, является не вполне обоснованным, с научных и прикладных позиций подходом. На наш взгляд, такой целью для нашей страны, могла бы стать, помощь лица собственнику при эксплуатации такого сложного объекта как МКД. Подчеркнём, что выявленные объективные причины появления института управления МКД в нашей стране не случайны. Достаточно грамотно проработан данный вопрос в действующем законодательстве и полностью отвечает интересам государства, при этом как всегда интересы населения страны учтены по остаточному принципу. Действительно, государственный аппарат старается скрыть истинность своих намерений от общества, создавая «громоотвод», в лице управляющего, на которого перекладывает исполнение своих целей и направляет недовольство общественности. Необходимо отметить, что институт управления МКД эффективно решил для государства две задачи: организовал финансовые потоки от населения государству, и снял претензии от населения к государству. Резюмируя сказанное хотелось бы отметить, что при всей алогичности такого подхода с точки зрения общества, такая конструкция вполне жизнеспособна и может «устоять» десятки лет. Основная причина её жизнеспособности в том, что население нашей страны крайне не активно, и вряд ли будет от государства требовать скорейших перемен, а объект, который во всех бедах виноват, государством создан - это управляющий, который появился и существует благодаря нормам права, созданных государством.

Научные конференции

 

(c) Архив публикаций научного журнала. Полное или частичное копирование материалов сайта возможно только с письменного разрешения администрации, а также с указанием прямой активной ссылки на источник.