К ВОПРОСУ О РЕШЕНИЯХ СОБРАНИЙ СОБСТВЕННИКОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА Митрахович А.С.

Московская академия экономики и права


Номер: 4-4
Год: 2016
Страницы: 59-62
Журнал: Актуальные проблемы гуманитарных и естественных наук

Ключевые слова

юридические факты, решения, общая долевая собственность, многоквартирный дом, выбор способа управления, квази-контракт, legal facts, decisions, common ownership, condominium, selection of control mode, a quasi-contract

Просмотр статьи

⛔️ (обновите страницу, если статья не отобразилась)

Аннотация к статье

Автор статьи рассматривает решения собраний собственников недвижимого имущества как юридический факт, определяющий наиболее важную - имущественную сферу отношений между сособственниками, по поводу содержания общего имущества многоквартирного дома. Рассмотрен также вопрос аналогии права при регулировании отношений сособственников нежилого недвижимого имущества.

Текст научной статьи

Сегодня, при все более развивающихся темпах урбанизации, а также при значительных темпах инфляции и роста цен, население Российской Федерации выбирает жить в квартирах. Квартиры, в свою очередь, строятся большими массивами, объединяются в многоквартирные дома. Таким образом, граждане вынуждены разделять пространство многоквартирного дома на свою собственность, в виде отдельной квартиры, и общую собственность всех собственников многоквартирного дома. Легальное определение многоквартирного дома дано в Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 [1], согласно которому, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством. Так, по мере существования многоквартирного дома, его сособственники вынуждены вступать между собой в отношения, которые могут возникать в рамках правового поля, так и вне его. Отношения, возникающие в рамках правового поля, а именно - имущественные, по поводу общей собственности многоквартирного дома урегулированы Жилищным кодексом Российской Федерации (Далее - ЖК РФ) [2], а именно ст. 36 ЖК РФ дает исчерпывающий перечень имущества многоквартирного дома, которое следует относить к общей долевой собственности. Именно в данном контексте отношения между соседями носят правовой характер. Помимо того, как каждый собственник квартиры несет бремя расходов на содержание и ремонт своей квартиры, он обязан, в соответствие со ст. 39 ЖК РФ, содержать общее имущество многоквартирного дома. Понятно, что выдел в натуре из общего имущества каждым собственником какой-то части и осуществление содержание этой части - невозможно и даже, кажется нам абсурдным. Законодатель установил, что содержание в основном опосредуется выделением каждым собственником определенной денежной суммы, которая определяется в зависимости от размера принадлежащей конкретному собственнику жилой недвижимости. Эти суммы аккумулируются и расходуются на содержание всего многоквартирного дома. Как установлено ст. 161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией. Пункт 4 ст.161 ЖК РФ устанавливает, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Выбор способа управления многоквартирным домом является самым важным вопросом в дальнейшей стратегии управления домом. Фактически он определяет форму дальнейших взаимоотношений собственников помещений многоквартирного дома с организациями, осуществляющими свою деятельность в сфере жилищно-коммунального хозяйства[2, 4]. Таким образом, для того, чтобы придать совместному управлению многоквартирным домом надлежащую форму, необходим юридический факт, а именно решение общего собрания собственников. Общие нормы о решениях собраний представлены в главе 9.1 части первой, Гражданского Кодекса Российской Федерации (Далее - ГК РФ) [4], где, в частности в ст.181.1 указано, что решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений. В ЖК РФ, устанавливаются специальные нормы, применяемые к конкретным отношениям, возникающим по поводу общей долевой собственности многоквартирного дома. В ст. 44 ЖК РФ определены пределы компетенции общего собрания собственников, то есть круг всех тех вопросов, по которым собрание правомочно принимать решения. Порядок организации и проведения собраний собственников жилых помещений многоквартирного дома регламентирован в ст.44.1- 48 ЖК РФ. Мы не будем подробно расписывать процедурные моменты проведения собрания, ограничимся лишь выводом, сделанным профессором Илюшиной М.Н., что на сегодняшний день с учетом имеющихся правил в гл. 9.1 ГК РФ, новейших положений жилищного законодательства, позиций судебной практики появился довольно логичный механизм организации и проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме [5]. Мы, безусловно, относим решение собрания собственников к юридическим фактам, как к основанию возникновения прав и обязанностей, посредством волеизъявления лиц, как участвующий в собрании, так и не участвующих. Ведь по сути, лицо не участвующее в собрании, отдает право выбора большинству. Законодатель подтверждает нашу позицию в ч. 5 ст.46 ЖК РФ, в которой установлено, что решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном законом порядке, является обязательным для всех собственников, в том числе для тех, которые не участвовали в голосовании. Рассмотрим состав юридического факта - решения собственников многоквартирного дома. Так наличие у субъекта права собственности на жилое помещение, достижение этим субъектом совершеннолетия, а также существование таких же субъектов, имеющих на праве собственности помещения в этом же многоквартирном доме - это предпосылки для возникновения юридического факта, его элементы. Юридических факт в виде решения собственников возникает в тот момент, когда собрание признано правомочным, ввиду наличия кворума, надлежащего уведомления всех лиц, имеющих право на участие в таком собрании и участники большинством голосом выбрали, например, способ управления многоквартирным домом. На таких юридических фактах как решения собраний особенно явно выражена необходимость выделять и рассматривать его элементы. И особенно становится понятно, что отсутствие элемента юридического факта приводит к отсутствию и самого факта. По сути, из вышеперечисленного следует состав такого юридического факта, как решение общего собрания собственников о выборе способа управления многоквартирным домом. Под составом юридического факта, в данной статье, мы будем понимать совокупность условий наступления жизненного обстоятельства, требование о которых вытекает из нормы права и при наличии которых оно признается юридическим фактом и влечет установленные юридические последствия [6, 12]. Безусловно, что организация взаимодействия всех собственников многоквартирного дома такой формой как многосторонняя сделка (договор) существенно осложнит процесс и кажется, даже невозможной. Ведь ключевое в договоре - совпадение воль, участвующих субъектов. И.Б. Миронов пишет также, что всякое значительное численное накопление участников отношений общей собственности и сходных с ними иных имущественных отношений затрудняет осуществление права собственности (или иных имущественных прав) и при отсутствии надлежащих механизмов согласования разнонаправленных воль вредит гражданскому обороту в целом [7]. Законодатель, по нашему мнению выбрал наиболее удачную форму - решение собственников. Ни для кого не секрет, что жители многоквартирных домов в Российской Федерации, в большинстве своем, безынициативны и не обладают высокой правовой культурой. Данное обстоятельство не позволило бы подписать договор (контракт), да и в целом достигнуть совпадения воли всех сторон. А в особенности, когда речь идет о современных многоэтажных домах, где количество квартир может достигать и ста, и трехста и более, а собственников может быть еще больше. Хотелось бы в данной статье обратить внимание, что нормы о решениях собраний собственников жилья распространяются также и на отношения, возникающие по поводу общего имущества нежилого здания. Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ. К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. В соответствии со ст.249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. Ст.210 ГК РФ устанавливает, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Исходя из смысла указанных норм права, у собственника помещения в силу закона возникает гражданско-правовое денежное обязательство по оплате содержания и ремонта общего имущества здания тому лицу, которое эти услуги осуществляет. Участие каждого участника общей долевой собственности в расходах по содержанию имущества в соответствии с его долей является следствием самого права собственности и не зависит от порядка пользования общим имуществом. Дело в том, что часто собственники нежилых зданий не могут договориться о том, каким образом будет распределяться бремя содержания общего имущества. Некоторые попросту отказываются платить часть за ремонт фасада или крыши, аргументируя это тем, что им принадлежит часть имущества, несмежная крыше, и проблема протекания их не касается. В подобных случаях подписать договор с сособственником становится невозможно. И бремя расходов ложится полностью на более сознательных собственников недвижимого имущества. И одно дело, если титульных собственников всего два, а когда их больше и каждый из них владеет малой частью из всего здания? Прекрасным средством разрешения таких ситуации является принятие решения общим собранием собственников нежилого здания, принятым по правилам ст.44-48 ЖК РФ. Предполагается, что в случае уклонения одного из сособственников от участия, например, в текущем или капитальном ремонте, по указанному решению собственников несложно будет взыскать денежные средства в судебном порядке и направить на оплату строительных/ремонтных работ. Мы считаем, что такая форма договоренности между собственниками, как принятие решения общим собранием, выступает наиболее верной и удобной. Меньшинство должно будет подчиниться большинству, преследующему благие цели, а недвижимость дольше сохранит свое функциональное назначение.

Научные конференции

 

(c) Архив публикаций научного журнала. Полное или частичное копирование материалов сайта возможно только с письменного разрешения администрации, а также с указанием прямой активной ссылки на источник.