ЭКОНОМИЧЕСКАЯ СУЩНОСТЬ ОСНОВНЫХ ПОЛОЖЕНИЙ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ ДЕВЕЛОПЕРСКИМ ПРОЕКТОМ Соболева Е.А.

Московский государственный строительный университет


Номер: 5-1
Год: 2014
Страницы: 257-262
Журнал: Актуальные проблемы гуманитарных и естественных наук

Ключевые слова

девелопмент, управление, проект, строительство, development, management, design, construction

Просмотр статьи

⛔️ (обновите страницу, если статья не отобразилась)

Аннотация к статье

В статье исследуются основные положения системы управления девелоперским проектом, уточняются понятия девелопмента и управления проектами в строительстве, детализирован функционал компонентов девелоперского проекта, предложена схема взаимоотношений между основными участниками проекта девелопмента в рамках реализации девелоперского проекта.

Текст научной статьи

Для рассмотрения понятия управления девелоперским проектом с точки зрения системного подхода проект должен рассматриваться как процесс перехода из исходного состояния в конечный результат при участии ряда ограничений и механизмов. Проект есть целенаправленное, заранее проработанное и запланированное создание физических объектов, технологических процессов, технической и организационной документации, материальных, финансовых и трудовых ресурсов, обязательно управленческих решений и мероприятий для их выполнения. [1] Управление проектом - это взаимосвязь корректного планирования (прогнозирования), своевременного мониторинга, технических знаний, умелой организации и координации процессов, контроля исполнения и мотивации участников с целью развития девелоперского проекта и прогнозирования достижения планируемых на старте результатов. Девелоперский проект можно представить в виде функциональной структуры (рис. 1). Рис.1. Функциональная структура девелоперского проекта Именно на стадии планирования закладывается общая эффективность будущего девелоперского проекта через качественную и количественную экспертизу. Под качественной экспертизой понимается оценка предполагаемого к реализации проекта с точки зрения: физической осуществимости и целесообразности и правовых возможностей [2]. Оценка физической осуществимости и целесообразности проекта подразумевает выяснение наличия физических возможностей для реализации проекта с учетом его местоположения, состояния инфраструктуры, технологических и технических характеристик, имеющихся строительных и эксплуатационных возможностей, а также учет влияния всех возможностей на проект. Оценка правовых возможностей реализации проекта включает в себя определение возможностей достижения соглашения с собственником земли об условиях ее вовлечения в процесс девелопмента, проверка соответствия характера предполагаемого проекта существующим правилам землепользования, согласования проекта органами государственного управления и контроля, получение всех необходимых разрешений и правильного оформления исходно-разрешительной документации [2]. Под количественной оценкой проекта понимают оценку проекта с точки зрения финансово-экономической эффективности. Предполагается определение потенциальной выручки, возможного уровня доходности проекта, движения денежных средств, определения достаточности и целесообразности вовлечения в проект собственных средств, необходимость привлечения внешних источников финансирования. Важно производить экспертизу всех входных данных по всем аспектам проекта в сравнении с возможными альтернативными вариантами [2] и рисковыми ситуациями. Целью управления девелоперским проектом является достижение показателей эффективности проекта, поставленных в плане проекта на старте его реализации. Понимание процессов вместе с наработанными связями позволяет увидеть многие аспекты проекта на несколько шагов вперед и выбрать оптимальный план дальнейших действий. Возможность своевременного принятия правильного решения - основа результата девелоперского проекта. Таблица 1 Функционал компонентов девелоперского проекта Компоненты Функционал 1.Маркетинг 1.1.Анализ текущего состояния рынка и прогнозы перспективного развития рынка по целевым сегментам 1.2.Анализ местоположения и стратегических альтернатив 1.3.Оценка целевого сегмента рынка недвижимости 1.4.Разработка маркетинговой концепции 1.5.Разработка архитектурно-строительной концепции 1.6.Разработка программы по реализации недвижимости 1.7.Расчет финансово-экономических показателей 1.8. Разработка рекомендаций по наиболее эффективной реализации 2.Управление проектами 2.1.Составление календарных планов и бюджетов проектов 2.2.Анализ проектных решений и технических условий 2.3. Управление процессом строительства 2.4. Разработка финансово-правовой схемы 3.Проектирование 3.1.Разработка эскизной, проектной и рабочей документации: 3.1.1.Генерального плана Проекта 3.1.2.Сетей и инженерных сооружений 3.1.3.Эскизных проектов домов 3.1.4.Ландшафтное проектирование 3.1.5. Проработка интерьерных решений 4.Выполнение функций технического Заказчика 4.1.Оформление исходно-разрешительной документации 4.2.Согласование документации в государственных органах 4.3.Обеспечение разработки, согласования и утверждения проектно-сметной документации 4.4.Организация и проведение тендеров 4.5.Осуществление технического надзора 4.6.Организация приемки законченного строительства объектов и ввода их в эксплуатацию 4.7.Обеспечение подготовки комплекта документов 4.8.Организация эксплуатации зданий и сооружений 5.Генподрядные работы 5.1.Организация полного цикла всех стадий строительства 5.2.Организация поставки материалов, конструкций, оборудования 5.3.Осуществление разметки объектов на строительной площадке 5.4.Заключение договоров с субподрядными организациями 5.5.Возведение и сдача в эксплуатацию зданий и сооружений 5.6.Организация временного освещение и подключения к временным источникам электроснабжения, водоснабжения, канализации, на период строительства 5.7.Проведение опробования и испытания инженерного и технологического оборудования. 6.Продажа и эксплуатация объекта 6.1. Организация продаж объекта недвижимости 6.2. Контроль и мониторинг цен реализации 6.3. Мониторинг цен реализации конкурентов 6.4. Составление планов продаж 6.5. Организация рекламных кампаний 6.6. Организация эксплуатации объекта недвижимости, в случае наличия собственной управляющей организации 6.7. Сопровождение сделок до сдачи объектов Качество управления девелоперским проектом является показателем эффективности проекта в целом, т.е. выполнения условий четкой взаимосвязи указанных компонентов в составе девелоперского проекта и исполнения соответствующего функционала приведет к ожидаемому результату девелопера. Девелоперский проект - это самостоятельная формация, претерпевающая качественное развитие в течение периода жизненного цикла прохождения всех стадий развития: от концепции до физического воплощения и реализации с получением максимально плановой прибыли и комплексной эффективности заданной миссии. В результате корректного управления девелоперским проектом прибыль увеличивается, доходность вложений инвестора-девелопера возрастает за счет скорости реализации проекта и профессионального управления не только затратами, но и доходами посредством мониторинга рынка цен продажи. Залогом успеха проекта, т.е. исполнения поставленных целей, является тщательная проработка стратегии девелопмента конкретного объекта недвижимости. Результатом девелоперского проекта является возникновение нового объекта недвижимости, удовлетворяющего определенные потребности бизнеса и населения и по своим характеристикам, таким как материальность, долговечность, высокая капиталоемкость; который при реализации позволит девелоперу достичь конечной цели проекта - получение прибыли [3]. Рис. 2. Структура стратегического планирования проекта девелопмента Стратегия девелоперского проекта, как долгосрочного объекта реализации, должна формироваться в соответствии с методологическими принципами современного стратегического управления, который заключается в построении стратегии через прогнозирование, расчет, мониторинг и анализ. Стратегическое планирование должно быть направлено на решение вопроса итогового стремления девлоперского проекта в своем функционировании; и на какой уровень девелоперу необходимо будет выйти, чтобы достичь целей не простым путем выживания, а с обязательным развитием. И развитие в настоящем случае должно быть устойчиво эффективным, чтобы достичь в результате планируемой прибыли. Рис.3. Структура комплексного управления девелоперским проектом Для достижения эффективности проекта в современных условиях развития отечественной экономики необходимо четкое командное взаимодействие его участников. Участники проекта - это основной элемент организационной структуры девелоперского проекта, т.к. именно они являются исполнителями, обеспечивающими реализацию проекта. Классическая структура девелоперского проекта: инвестор - девелопер - заказчик - генеральный проектировщик - генеральный подрядчик. В зависимости от сложности реализуемого проекта состав и количество участников может меняться. У каждого из участников свои функции, задачи, поле деятельности и ответственности. Аккумулирует результат и осуществляет руководство проектом девелопер, который о результатах проектной деятельности сообщает инвестору. Иногда, сам девелопер может выступать инвестором (рис. 3). Рассмотрим типичный девелоперский проект с целью выявления его существенных особенностей. Главным участником, является, покупатель, он же потребитель натурального продукта проекта. В настоящее время в сфере жилой недвижимости покупатель обычно участвует в проекте и в роли долгового соинвестора, производя оплату своей будущей квартиры задолго до сдачи объекта недвижимости - жилого дома в эксплуатацию. Интересы покупателей заключаются в своевременном получении натуральных результатов проекта - помещений жилой недвижимости и удовлетворении условий договорных обязательств сторон [4]. Финансирование девелоперского проекта на первичном рынке жилья производится в основном покупателями. Начало финансирования за счет средств покупателей рекомендуется не ранее 30%-ой строительной готовности возводимых объектов недвижимости девелоперского проекта. Предшествующие этапы проекта девелопер должен финансировать за счет собственного капитала или путем привлечения кредитных средств. Основными контракторами типичного проекта девелопмента являются риэлторы, генеральный проектировщик и генеральный подрядчик. Риэлторы занимаются привлечением покупателей, за что получают вознаграждение в виде определенного процента от привлеченных средств. Генеральный проектировщик по техническому заданию девелопера разрабатывает комплект проектной документации, который в соответствии с действующими строительными нормами и правилами позволяет городу проконтролировать соответствие замысла проекта ранее согласованным ограничениям, а генеральному подрядчику - реализовать замысел проекта в натуре. Интересы контракторов заключаются в получении вознаграждения за выполнение работ по договорам подряда [4]. Девелопер осуществляет комплексное управление девелоперскими проектами - это анализ рынка и территорий под застройку, разработка концепции, финансово-правовое сопровождение, согласование документации и выполнение функции технического заказчика, поставка материалов, генподрядные и подрядные работы, сдача в эксплуатацию, продажа недвижимости и выход из проекта. Схема взаимоотношений между основными участниками проекта девелопмента определяет следующий порядок действий в рамках реализации девелоперского проекта [5]: девелопер оформляет земельный участок для застройки; кредитная организация открывает девелоперу кредитную линию под залог прав на объект строительства; девелопер финансирует разработку проектно-сметной документации; девелопер принимает от генпроектировщика результаты готового проекта и проводит экспертизу проекта в государственных органах; девелопер финансирует производство строительно-монтажных работ; риэлтор оказывает услуги девелоперу по привлечению покупателей либо девелопер самостоятельно организовывает собственную структуру по продаже возводимых объектов; девелопер осуществляет приемку от генерального подрядчика завершенного строительством объекта; получает от госорганов разрешение на ввод объекта в эксплуатацию; девелопер передает покупателям помещения в доме; производит оплату доли городу (при наличии данного условия). Такая структура комплексного управления девелоперским проектом позволяет обоснованно подойти к разрешению ряда современных проблем в инвестиционно-строительной сфере, таких как модернизация моделей финансирования, оптимизация параметров и всего портфеля проектов, управление стоимостью и, шире - развитие девелоперских проектов. Эти задачи могут быть решены на основе анализа рыночной среды, тщательном рассмотрении проектных процессов, научном обосновании критериев и параметров эффективности девелоперского проекта. Таким образом, формирование системы показателей, обеспечивающих оценку эффективности девелоперских проектов, требуют анализа и развития методик оценки качества управления. Для анализа эффективности девелоперского проекта и системы управления его эффективностью необходим критерий эффективности, определяющий такое продуктивное состояние, при котором достигаются максимальные экономические показатели проекта в целом за счет рационального сочетания экономических, финансовых, организационно-технических и инновационных возможностей.

Научные конференции

 

(c) Архив публикаций научного журнала. Полное или частичное копирование материалов сайта возможно только с письменного разрешения администрации, а также с указанием прямой активной ссылки на источник.